导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中(zh苏三起解的故事，苏三起解的故事简介ōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑(z苏三起解的故事，苏三起解的故事简介hù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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