5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jī音域划分从低到高，人声音域划分n)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)音域划分从低到高，人声音域划分相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí音域划分从低到高，人声音域划分)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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